“房子已经过剩了!”
每当房价下跌,成交疲软,原因总会被归结到这上面。
再加上重量级大佬在各种场合吹风,更强化了这一信念。
但我要告诉大家的是,房子不仅没过剩,而且还非常稀缺!
一
房子过剩与否,并没有统一的判断标准。
目前业内主要参考两个数据,一个是人均居住面积,另一个是住房套户比。
通常认为,人居居住面积40平米,就已经达到了发达国家水平。
而根据第七次人口普查数据,2020 年末,我国城镇(城市、镇)人均住房建筑面积(家庭户)达 38.6 平米,似乎未来增长空间并不大。
但是!
不同省份、不同城市之间的人均住房面积,差异大到超乎你的想象。
经济第一的广东,城市家庭人均居住面积却是倒数第一,仅为29.59平方米,是全国唯一一个低于30平米的省份。
全省都这么低了,依然有城市“被平均”。比如深圳,去年城镇人均住房建筑面积仅有21.8平米,几乎只有全国的1/2。
事事争第一的上海,也有拖全国人民后腿的一天,人均居住面积也只有30.58平米,排名倒数第二。
你能说深圳和上海的房子过剩了吗?
再来看住房套户比。
从国际经验来看,成熟发达国家住房套户比在1.1左右。若套户比大 1.1,视作存量住房供给过剩。
而根据民生证券测算,,2021年中国城镇居民户已经实现户均1套房,2022 年城镇居民户均1.03 套房,水平已经非常接近。
但是!北京、上海、浙江、广东和天津,套户比明显低于这个水平。
隔壁惠州已经户均2.53套房了,深圳的套户比却只有0.49。
这说明什么?
在这些地方,房子不仅没有过剩,而且还很缺!
道理其实很好理解,整体层面的“过剩”,并不意味着个体层面的“过剩”。
惠州大亚湾,乳山银滩的海景房过剩了,北京二环、上海滨江的豪宅也过剩了吗?
把我和马斯克放在一起,我们俩都是超级富豪,但我能刷他的卡买一套汤臣一品吗?
有人又说了,可是那些过去身居高位的大佬们,也说房子过剩了啊。
你仔细看看,大佬们所说的“过剩”,全都是总体上的过剩,而非“人人不缺房”。
重庆市原市长曾透露:“中国房子严重过剩,20%的人口建造了全世界50%的房子。”
中小城市大量房子空置没人住,一线城市核心区域一房难求。
原国家统计局副局长也公开表示过:“现在房地产供应过剩,14亿人可能住不完。”
中小城市人口不断流失,大城市不断吸纳人口,购房需求与日俱增。
理解了这一点,你就会发现,那些喊着“房子过剩所以房价暴跌”的逻辑,有多么浅薄可笑了。
二
退几步讲,哪怕大城市的住宅数量,可以装得下所有人。房子依然是不够住的。
为什么?
至少从三个维度上,房子都不是“过剩”,而是“稀缺”的。
首先是老房子太多,新房子太少。
给大家看一组数据:
在上海,差不多有一半的住宅都是2000年以前建造,楼龄已经超过22年。
北京和天津也好不到哪里去,2000年以前建造的住宅比例近4成。
广东、辽宁和浙江,2000 年以前建造的住宅比例超过1/3。
这些楼市里的“高龄住宅”,大多是福利分房时期的产物,或者是初代商品房,基本都是纯楼梯,没有园林,甚至没有物业。
我自己也在这种单位宿舍小区住过几年。楼下没有门禁,谁都可以进出,没啥安全感。
有一次楼上装修,直接把地板打穿了,楼板厚度可想而知。
据我观察,邻居们基本是年轻上班族(租客),退休老职工(原业主)和带娃家庭(买学区房)。
三四十年前有房子住就不错了,还要啥自行车?
可是时代已经变了。现在的年轻人,从小到大见识过了崭新精致的商品房。等他们到了买房的年纪,看着上个世纪的“老古董”,是真的很难下手啊。
人人都想住新房子,但我们的房子实在太老了。
三
再给大家看一张图。
发现没有,北京、上海、广东和浙江,一居室的占比超过了1/3。这说明什么?
小户型太多了,大户型太少了!
上海和北京,三房以下户型占比近8成。四房及以上的户型,占比仅有5.4%,可以说是“一房难求”。浙江和广东,一房两房的占比也有7成左右。
再加上以前的户型设计普遍比较不紧凑,经常八九十平方做成两房户型。
同样面积大小,现在的新房能做3房,甚至3+1房,这种两房户型自然就成了不受待见的“老破大”。
而且我们都知道,市区地价贵,郊区地价便宜,市区开发早,郊区开发晚,所以大量一房两房其实是分布在市区的。
往往越是大城市的核心地段,越是挤满了小户型产品,反而缺少高品质的大户型。
放在以前,刚需是买房主力军,低总价上车最重要,小户型自然很吃香。
而现在,改善才是购买力,对他们来说,三房是最起码的门槛。
四
如果只是楼龄太老,房子太小,花点钱装修一下,改一改格局,倒也不是不能住。
但当你看到户型图的时候,绝对会一整个大崩溃。
这就要聊到第三个维度了:奇葩产品太多,好户型太少。
老房子,简直就是奇葩户型的重灾区。只有你想不到,没有它做不出来。
北京的老房子有多奇葩呢,甚至被写成了脱口秀段子。演员邱瑞吐槽北漂租房:
走进屋子就像是走进钻石的内部,整个屋子都找不到一个直角,却有四个东南角。
北京还有一种经典户型,被称为“八零筑二”,是80年代流行的两居室。
一般整个房间呈长条形状,两个卧室分别分布在两端,客厅、厕所和厨房一般都被夹在中间。厨房正对厕所,客厅厨房都没有窗子,居住体验可想而知。
50多平的面积,40多年的楼龄,总价能去到四五百万。
广州开发商近水楼台先得月,早些年深受港式设计影响,学了一堆糟粕回来。
粤语有个词叫“三尖八角”,常常被用来形容那些不方正的老房子户型,随便拿出来一个就能逼疯强迫症,或者装修设计师。
在广州市区某刚需大盘,大量二房户型采用“暗卫”设计。CBD里总价超过1000万的“豪宅”,甚至不能给业主提供两个卫生间。
无论是刚需还是豪宅,都在遭受烂户型的无差别攻击。
五
看似“过剩危机”的背后,我们面对的现实是:
不缺老房子,缺新房子;不缺小房子,缺大房子;不缺差房子,缺好房子。
只要人人都想住大房子、新房子、好房子,改善需求就会源源不断地产生,房子就谈不上过剩。
这其实是告诉我们,未来的楼市,将会是改善产品的天下!
最近盛传的“新一轮房改”,已经印证了这一点。
这份重要文件中提到:“让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求。”
回归商品属性,意味着商品房走向市场化,现有的限购、限贷、限价等限制性政策都会悉数退出,重回想买就能买、有钱就能买的时代。
没有了种种限制,开发商可以把更多精力放在产品上。商品房也会彻底高端化,在改善的道路上一路狂奔。
真正的优质资产,将成为全国土豪们竞相追逐的对象。
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